엊그제 아파트 등 공동주택 공시가격이 평균 17.22% 인상된다는 기사를 보면서 뭔가 굉장히 복잡하다는 느낌을 받았습니다. 기사 여러 개를 열어놓고 더듬더듬 이해를 해보려 했는데 결국 이해 가능한 부분만 스크랩한 것 같네요.
부동산 공시가격은 사실 다양한 세금을 책정하는데 기본이 되는 데이터로 쓰이는 굉장히 중요한 자료예요.
부동산 공시가격의 뜻과 공시지가와는 뭐가 다른지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
집의 가격을 나타내는 4가지 개념
흔히 집 한 채에는 4가지 가격이 매겨집니다. 호가, 시세, 실거래가, 공시가격인데요.
1. 호가
호가는 거래가 이루어지기 전 '파는 사람이 부르는 값'입니다. 부동산에 붙은 아파트 매물 안내에 적힌 가격이 바로 호가죠. 실제 이 가격에 팔리지 않을 수도 있습니다. 보통 팔려는 사람은 비싼 가격에 팔고 싶은 반면, 사려는 사람은 좀 더 저렴한 가격에 사고 싶으니까요.
2. 시세
시세는 부동산 시장에서 형성되는 가격을 말합니다. 보통 실거래가와 호가 등이 모여서 시세가 되는데요. 그래서 사람들은 부동산 거래를 하기 전에 '시세'를 확인합니다. 시세를 확인할 수 있는 공신력 있는 자료도 있습니다.
우리나라 부동산 시장에서 아파트 시세를 포함하는 중요 통계들을 집계하는 기관은 '한국부동산원'과 'KB국민은행' 두 곳입니다. 한국부동산원은 공공 목적으로 설립된 공기업이고, KB국민은행은 민간은행이긴 하지만 '주택은행'과 합병된 이후 부동산 통계 작성을 해오고 있어요.
따라서 공식적인 아파트 시세도 '부동산원 시세'와 'KB시세'가 따로 있고, 두 기관이 각자 조사했기 때문에 두 곳의 시세가 일치하지 않기도 해요.
3. 실거래가
이렇게 부동산에 붙은 호가와 시장의 시세까지 고려해서 실제로 거래된 가격이 바로 '실거래가'입니다. 실제 공인중개사를 통해 계약이 성사된 가격이죠.
우리나라는 부동산을 사고 팔 때 실제로 거래한 가격을 지방자치단체에 꼭 신고해야 합니다. 정부는 이런 실거래가를 모아서 국토교통부 홈페이지에 공개하고 있는데, 사람들은 아파트를 사고팔 때 '호가, 시세, 실거래가'까지 참고하게 됩니다. 만약 시세와 다른 가격에 실제 거래가 많이 이루어진다면 실거래가는 바로 '시세'에 반영될 거예요.
실거래가는 부동산 취득시 내는 취득세와 매도할 때 내는 양도세 부과기준이 되기도 합니다.
4. 공시가격
공시가격은 정부가 국가에서 정한 기준에 따라 산정한 부동산 가격인데요. 한국부동산원이나 KB국민은행이 집계하는 '시세'와의 차이점은 공시지가는 재산세나 종합부동산세 같은 부동산 관련 '보유세'를 매길 때 과세 기준으로 삼는 가격이라는 점입니다.
실거래가의 경우는 가격 변동이 계속 일어나기 때문에 이를 기준으로 세금을 부과하기가 어려운 점이 있어요. 따라서 공시가격은 실거래가와 차이가 있을 수 밖에 없고 실제 50%이상 차이가 나는 곳도 있습니다.
부동산 공시가격은 각종 세금과 건강보험료 산정 등에 영향을 미치는 중요한 기준이기 때문에 정부는 매 해 오랜 기간과 비용, 전문가들을 동원해서 공시가격을 별도로 산정합니다.
정부는 매년 공시지가를 공개하고, 재산세와 종부세 등의 세금을 매년 달라지는 공시지가를 기준으로 산정합니다. 새로 공시된 가격이 실제 가격 변화와 다를 경우 이의 신청을 할 수 있는 기간을 따로 두고 있습니다.
집이나 상가 같은 건물은 '공시가격', 땅 가격은 '공시지가'로 부릅니다.
부동산 공시가격의 개념
부동산 공시가격은 크게 땅과 집 두 종류로 나뉩니다. 땅은 한자로 땅지(地) 자를 써서 '공시지가', 집은 주택 유형에 따라 '○○주택 공시가격'이라고 부릅니다.
단독주택이면 '단독주택 공시가격', 아파트는 '공동주택 공시가격'으로 표기하고요.
위 표에 나오는 '표준' '개별'의 의미는 다음과 같습니다.
전국의 모든 땅과 집의 공시가격을 정부가 일일이 산정할 수는 없기 때문에, 정부는 대표 샘플이 될만한 곳들을 뽑아서 공시가격을 산정하게 되는데요. 그러면 이를 기준으로 각 지방자치단체에서 나머지 땅과 주택의 공시가격을 계산하게 됩니다.
따라서 정부가 발표하는 샘플은 '표준', 이를 토대로 지자체가 산정하는 공시가격은 '개별'로 표시합니다. 단, 아파트는 모두 정부에서 공시가격을 산정합니다.
공시가격은 한 번에 결정되지 않아요. 표준, 개별 공시가격을 발표할 때마다 소유자들의 의견을 수렴해서 결과에 반영한 뒤 최종 확정하는 구조로, 올해 발표된 공동주택 공시가격도 6월에나 최종 결과를 알 수 있습니다.
공시가격은 아래 [국토교통부 부동산공시가격 알리미]에서 확인 가능합니다.
부동산공시가격 알리미
www.realtyprice.kr
부동산세 올리고 낮추는 정책 수단 두 가지
공시가격이 활용되는 곳은 꽤나 방대합니다. 일단 종합부동산세 등의 부동산 보유세, 상속세 등의 세금 부과 기준, 기초노령연금수급대상자 판단 기준, 건강보험료 산정 기초 자료 등으로 사용됩니다.
따라서 공시가격이 오르면 도미노처럼 세금 부담이 커지고, 떨어지면 세부담이 줄어들게 됩니다.
정부에서 부동산세를 조절 정책 수단에는 두 가지가 있습니다.
1. 공시가격 현실화율 낮추기
앞서 말씀드렸듯 공시가격과 시세는 다릅니다. 지금까지는 시세 대비 공시가격이 50~70% 수준에 불과해 이를 높여야 한다는 지적이 꾸준히 있었고, 정부는 '공시가격 현실화율'을 앞세워 2030년까지 시세 대비 공시가격 비율 90%를 목표로 해마다 공시가격을 빠르게 올렸습니다.
며칠 전 발표된 공동주택 공시가격의 현실화율은 71.5%로 이는 전국 아파트 시세 대비 공시가격이 71.5%라는 의미인데요. 집값은 그대로여도 현실화율을 낮추면 세부담이 줄어들 수 있습니다.
2. 공정시장가액비율 낮추기
또 다른 부동산 세금을 조절하는 수단으로 '공정시장가액비율'이라는 것이 있습니다.
공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값이 바로 '과세 표준'인데요.
올해 재산세 공정시장가액비율은 60%, 종부세는 100%입니다.
따라서, 공시가격 6억 원짜리 아파트의 재산세 과세표준은 6억 원이 아니라, 공정시장가액비율 60%를 곱한 3억 6000만 원인거죠.
공시가격 x 공정시장가액비율 = 과세 표준
(예) 재산세 공정시장가액비율이 60%, 공시가격 6억원 아파트의 재산세 과세표준
: 6억원 x 60% = 3억 6000만원
즉 공시가격이 올라도 공정시장가액비율을 낮추면 세금 감경 효과가 있는 거예요.
정부는 23일 공동주택 공시가격을 발표하며 1가구 1주택자에 한해 지난해 공시가격을 적용해 세부담을 낮추어 주겠다는 방안을 발표하긴 했지만 다주택자에 대한 내용은 빠져있어 이들에 대한 세부담이 크게 증가할 것으로 예상됩니다.
지난 대선에서 차기 정부는 부동산세 감면을 위한 많은 정책을 공약으로 내세웠는데요. 공약이 어떻게 이행될지 지켜봐야 할 것 같네요.
이상으로 공시가격, 공시지가에 대해 살펴보았습니다.
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